Der Privatvertrag

Sobald Sie eine Immobilie ausgewählt und wir einen für Sie akzeptablen Preis ausgehandelt haben, erstellen wir einen „Contrato Privado“, den wir Ihrem Anwalt zur Genehmigung vorlegen. Dieser enthält:
• den/die Namen des Verkäufers
• den/die Namen des Käufers
• Details der Immobilie, einschließlich Finca-Nummer und Katasterreferenz
• den vereinbarten Preis
• die Höhe der zu zahlenden Anzahlung (normalerweise 10%)
• die Art und Weise, wie der Restbetrag gezahlt wird
• die Bestätigung, dass die Immobilie frei von Belastungen, Hypotheken usw. verkauft wird
• den vereinbarten Zeitraum, bis zu dem beide Parteien bereit sein werden, den Verkauf vor einem Notar abzuschließen. Dies sind in der Regel dreißig bis neunzig Tage, kann aber jeder beliebige einvernehmlich vereinbarte Zeitraum sein.

Wir werden für Sie auch eine „Nota Simple“ (Auszug aus dem Grundbuch) erhalten, die das Eigentum an der Immobilie belegt, sowie einen Katasterplan, der die physischen Grenzen zeigt.

Sobald Ihr Anwalt und der Verkäufer mit den Bedingungen des Privatvertrags zufrieden sind, unterzeichnen alle Parteien das Dokument und Sie als Käufer zahlen die Anzahlung an den Verkäufer, entweder direkt von Ihrem spanischen Bankkonto oder über das Kundenkonto Ihres Anwalts. Wenn sowohl Käufer als auch Verkäufer Gebietsfremde sind und die Mittel lieber in einer anderen Währung als Euro (z. B. Britische Pfund) zahlen und erhalten möchten, ist es auch möglich, die Anzahlung per Überweisung in dieser Währung zu leisten, sofern der Wechselkurs im Privatvertrag festgelegt wurde.

Einen Anwalt beauftragen

Alle Anwälte sind gleich, aber einige sind gleicher als andere, wie George Orwell vielleicht gesagt hätte, hätte er unsere Erfahrung mit spanischen Anwälten gemacht. Bei der Auswahl eines Anwalts sind Geografie und Kontext die wichtigsten Überlegungen. Nur weil Sie jemanden kennen, der einen Top-Anwalt in einer multinationalen Kanzlei in Madrid empfohlen hat, heißt das nicht, dass Sie einen besseren Service oder, was noch wichtiger ist, einen besseren Schutz erhalten. Wenn Sie eine Immobilie im Landesinneren kaufen, wählen Sie einen Anwalt mit Erfahrung beim Kauf von Immobilien im Landesinneren. Wählen Sie keinen Anwalt an der Küste, der an die Verwaltung von Kaufverträgen für Häuser in Urbanisationen oder Wohnungen mit Meerblick gewöhnt ist. Das sind zwei verschiedene Welten und die Erwägungen sind völlig anders. Wir haben im Laufe der Jahre mit dreißig bis vierzig verschiedenen Anwaltskanzleien gearbeitet und es schmerzt mich zu sagen, dass die Mehrheit langsam, ineffizient und manchmal fahrlässig ist. Fragen Sie uns nach Anwälten!
Wir empfehlen Ihnen dringend, eine Vollmacht zugunsten Ihres Anwalts zu erteilen, auch wenn Sie beabsichtigen, bei der Unterzeichnung des Kaufs anwesend zu sein. Dies ermöglicht es ihm/ihr, sich um die gesamte Bürokratie rund um Ihren Kauf und alle nachfolgenden Änderungen zu kümmern, die Sie vornehmen möchten. Es kostet wenig, nimmt wenig Zeit in Anspruch und erspart Ihnen eine Menge Kopfschmerzen.

Beschleunigung des Prozesses

Wenn Sie über die nötigen Mittel verfügen und die Unterlagen des Verkäufers in Ordnung sind, ist es nicht immer erforderlich, einen Privatvertrag abzuschließen. Der Verkauf kann sehr schnell abgeschlossen werden, sobald beide Parteien (oder ihre Anwälte) mit den Unterlagen zufrieden sind. In diesem Fall erscheinen Sie und der Verkäufer nach Erstellung der neuen „Escritura“ durch den Notar einfach zum Termin und unterschreiben. Dies kann buchstäblich in wenigen Tagen geschehen, wenn die Eigentumsurkunden in Ordnung sind.

Bei ländlichen Immobilien gibt es oft eine Diskrepanz zwischen „Escritura“ (Eigentumsurkunde), Katasterplan und der Realität. Manchmal ist dies von geringer Bedeutung und es sind keine Änderungen erforderlich. In anderen Fällen stellt der Anwalt möglicherweise fest, dass eine Änderung erforderlich ist, ist aber zuversichtlich, dass dies bei entsprechendem Zeitaufwand möglich ist. In diesem Fall kann er Ihnen empfehlen, den Kauf fortzusetzen, aber einen Betrag zurückzubehalten, der ausreicht, um die vollen Kosten für die Berichtigung des Titels zu decken. Sobald der Fehler korrigiert ist, wird der überschüssige Betrag von Ihrem Anwalt an den Verkäufer zurückgezahlt.

Wenn der Fehler grundlegend ist, kann der Anwalt verlangen, dass der Verkäufer die notwendigen Schritte unternimmt, um eine korrigierte „Escritura“ zu erhalten und diese registrieren zu lassen, bevor der Kauf fortgesetzt werden kann. Die Bürokratie in Spanien bewegt sich sehr langsam und dies kann bis zu sechs Monate oder sogar länger dauern.

Abschluss des Prozesses

Bevor Sie beim Notar unterschreiben, müssen Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen und eine N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) erhalten. Ihr Anwalt kann dies tun, wenn er eine Vollmacht hat. Wir empfehlen nicht, dies selbst zu tun. Termine für die Beantragung zu bekommen ist Glückssache und Sie müssen mindestens zweimal persönlich anwesend sein.

Die N.I.E. ist erforderlich, um die I.T.P. (Impuesto Sobre Transmisiones de Patrimonio) zu zahlen, eine Steuer, die auf den Erwerb von Vermögenswerten (Immobilien, Fahrzeuge usw.) erhoben wird.

Wenn Sie nicht ansässig sind, wird Ihr Anwalt auch eine Bescheinigung Ihrer Bank einholen, die bestätigt, dass die Mittel, mit denen die Immobilie gekauft wird, aus dem Ausland nach Spanien überwiesen wurden.

Beim Notar

Sobald alle Unterlagen vorhanden sind und Sie den Restbetrag des Kaufpreises nach Spanien überwiesen haben, wird Ihr Anwalt die notwendigen Vorkehrungen mit einem Notar treffen und einen geeigneten Termin festlegen, an dem Sie und der Verkäufer zur Unterzeichnung anwesend sein können, es sei denn, Sie haben Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilt.

Der Verkauf der Immobilie wird formalisiert, wenn der Notar prüft, ob alle Parteien die sind, die sie vorgeben zu sein, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer der Immobilie ist und ob der in der „Escritura“ angegebene Preis gezahlt wird. Dies wird normalerweise durch eine Kopie der Überweisung, die die Anzahlung von 10% belegt, und die Vorlage eines banksicheren Schecks für den Restbetrag nachgewiesen. Der Notar liest dann die wichtigsten Punkte der „Escritura“ laut vor und fragt alle Parteien, ob sie damit einverstanden sind, woraufhin alle Parteien unterzeichnen und der Kauf endgültig ist. Der Käufer erhält zu diesem Zeitpunkt auch die Schlüssel zur Immobilie.

Wenn eine der Parteien nicht Spanisch spricht, besteht der Notar normalerweise darauf, dass ein Dolmetscher anwesend ist, damit jede Klausel verstanden wird, bevor sich die Parteien verpflichten. Ihr Anwalt kann dies tun. Im Bedarfsfall können wir diesen Dienst auch für Sie übernehmen.
Sobald die Unterzeichnung abgeschlossen ist, erhält jede Partei eine nicht unterzeichnete Kopie der „Escritura“ (eine „copia simple“) und der Notar faxt sofort eine Kopie an das „Registro de la Propiedad“, um zu verhindern, dass der Verkäufer die Immobilie betrügerisch ein zweites Mal verkauft, bevor der Käufer die Chance hatte, seinen Kauf zu registrieren.

Wenn die Verkäufer steuerlich nicht in Spanien ansässig sind, verlangt das Gesetz vom Käufer, 3% des Kaufpreises einzubehalten und diesen innerhalb von 30 Tagen im Namen der Verkäufer an die Finanzbehörden zu zahlen. Dies ist effektiv eine Vorauszahlung der Kapitalertragssteuer. Oft verließen nicht ansässige Verkäufer das Land mit Scheck in der Hand und machten nie eine Erklärung über den Kapitalgewinn. Dies ist der Weg der spanischen Regierung, um sicherzustellen, dass sie zumindest einen Teil der Steuer erhält. Ihr Anwalt kümmert sich um die Einbehaltung und zahlt sie für Sie an die Hacienda.

Registrierung der Eigentumsänderung

Die Registrierung des Eigentumstitels sollte so schnell wie möglich erfolgen, kann aber erst nach Zahlung der I.T.P. an die Regionalregierung durchgeführt werden. Der Käufer hat dafür dreißig Tage Zeit.
Sobald die Steuer gezahlt ist, kann die „Escritura de Compraventa“, gestempelt von der Regionalregierung, beim „Registro de la Propiedad“ eingereicht werden, um den Eigentumswechsel in den öffentlichen Registern widerzuspiegeln. Sobald dies bestätigt ist, kann eine neue „Nota Simple“ bestellt werden, die die Änderung der Eigentumsverhältnisse widerspiegelt.