El contrato privado

Una vez que haya elegido una propiedad y hayamos negociado un precio aceptable para usted, prepararemos un contrato privado que enviaremos a su abogado para su aprobación. Esto indicará:
• el/los nombre(s) del vendedor
• el/los nombre(s) del comprador
• detalles de la propiedad, incluyendo tanto su número de finca como su referencia catastral
• el precio acordado
• el importe de la fianza a pagar (normalmente el 10%)
• la forma en que se pagará el resto del dinero
• confirmación de que la propiedad se vende libre de cargas, hipotecas, etc.
• el plazo acordado para que ambas partes comparezcan ante Notario para formalizar la venta. Esto suele ser de treinta a noventa días, pero puede ser cualquier período acordado por ambas partes.

También obtendremos para usted una Nota Simple (extracto del título de propiedad) que demuestra la titularidad de la propiedad y un Plano Catastral que muestra los límites físicos.

Una vez que su abogado y el vendedor estén de acuerdo con los términos del contrato privado, todas las partes firman el documento y usted, como comprador, paga el depósito al vendedor, ya sea directamente desde su cuenta bancaria española o a través de la cuenta de cliente de su abogado. Si tanto el comprador como el vendedor no son residentes y prefieren pagar y recibir los fondos en una moneda distinta al euro (por ejemplo, libras esterlinas), también es posible realizar el pago del depósito mediante transferencia en esa moneda, siempre que el tipo de cambio se haya especificado en el contrato privado.

Designación de un abogado

Todos los abogados son creados iguales, pero algunos son más iguales que otros, como podría haber dicho George Orwell si hubiera tenido nuestra experiencia con abogados españoles. Al nombrar a un abogado, las consideraciones principales son la geografía y el contexto. El hecho de que usted conozca a alguien que haya recomendado a un abogado de alto nivel que trabaja para una firma multinacional en Madrid no significa que usted vaya a obtener un mejor servicio o, lo que es más importante, una mejor protección. Si está comprando una propiedad en el interior, nombre a un abogado con experiencia en la compra de propiedades en el interior. No designe a un abogado basado en la costa, acostumbrado a gestionar la compraventa de viviendas en urbanizaciones o apartamentos frente al mar. Son dos mundos diferentes y las consideraciones son totalmente distintas. Hemos trabajado con entre treinta y cuarenta bufetes de abogados diferentes a lo largo de los años y me duele decir que la mayoría son lentos, ineficientes y a veces negligentes. ¡Pregúntenos sobre abogados!
Recomendamos encarecidamente que otorgue un poder notarial a favor de su abogado, incluso si tiene la intención de estar presente al firmar la compra. Le permitirá tratar con toda la burocracia que rodea su compra y cualquier modificación posterior que desee realizar. Cuesta poco, requiere poco tiempo y le ahorra un montón de dolores de cabeza.

Acelerando el proceso

Si tiene los fondos listos para comprar y la documentación del vendedor está en orden, no siempre es necesario ejecutar un contrato privado. La venta puede cerrarse muy rápidamente una vez que ambas partes (o sus abogados) estén satisfechas con la documentación. En este caso, una vez que el funcionario del Notario prepara la nueva escritura, usted y el vendedor simplemente asisten y firman. Esto puede ocurrir literalmente en pocos días si los títulos de propiedad están en orden.

Muy a menudo, en el caso de las propiedades rurales, existe una discrepancia entre la escritura, el plano catastral y la realidad. A veces esto tiene poca importancia y no es necesario realizar cambios. En otras ocasiones, el abogado puede notar que es necesario un cambio, pero confía en que se puede hacer, si se le da tiempo. En este caso, puede recomendar que proceda con la compra pero retenga una suma suficiente para cubrir el costo total de rectificación del título. Una vez que se rectifica el error, si hay algún exceso en la retención, su abogado lo devolverá al vendedor.

Si el error es fundamental, el abogado puede exigir al vendedor que tome las medidas necesarias para obtener una escritura corregida y registrarla antes de que pueda proceder la compra. La burocracia en España se mueve muy lentamente y esto puede llevar hasta seis meses o incluso más.

Finalizando el proceso

Antes de firmar ante Notario necesitará abrir una cuenta bancaria española y obtener un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero). Su abogado puede hacerlo si tiene un poder notarial. No recomendamos que haga esto usted mismo. Conseguir citas para solicitarlo es difícil y necesitará estar físicamente presente al menos dos veces.

El N.I.E. es necesario para permitirle pagar el I.T.P. (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es un impuesto que grava la compra de activos (propiedades, vehículos, etc.).

Si no es residente, su abogado también obtendrá de su banco un certificado que confirme que los fondos con los que se está comprando la propiedad se han transferido desde fuera de España.

Ante el notario

Una vez que toda la documentación esté en su lugar y haya transferido el saldo del dinero de la compra a España, su abogado realizará los arreglos necesarios con un Notario y fijará una fecha conveniente en la que usted y el vendedor puedan estar presentes para firmar, a menos que haya otorgado un poder notarial a su abogado.

La venta de la propiedad se formaliza cuando el Notario verifica que todas las partes son quienes dicen ser, que la parte vendedora realmente es propietaria de la propiedad y que se está pagando el precio indicado en la escritura. Esto normalmente se demostrará mediante una copia de la transferencia que evidencia el depósito del 10% y la vista de un cheque bancario garantizado por el resto. El notario leerá en voz alta los puntos principales de la escritura y preguntará a todas las partes si están de acuerdo con ella, después de lo cual todas las partes firman y la compra es definitiva. El comprador también recibe las llaves de la propiedad en este momento.

Si alguna de las partes no habla español, el Notario normalmente insistirá en que tengan un intérprete para que cada cláusula se entienda antes de que las partes se comprometan. Su abogado puede hacerlo. En caso de necesidad, también podemos llevar a cabo este servicio para usted.
Una vez completada la firma, se proporciona una copia simple de la escritura a cada parte y el Notario envía inmediatamente una copia por fax al Registro de la Propiedad para evitar que el vendedor venda fraudulentamente la propiedad por segunda vez antes de que el comprador haya tenido oportunidad de registrar su compra.

Si los vendedores no son residentes fiscales en España, la ley exige que el comprador retenga el 3% del precio de compra y lo pague, dentro de los 30 días siguientes y en nombre de los vendedores, a las autoridades fiscales. Esto es, en efecto, un pago anticipado del impuesto sobre las ganancias de capital. A menudo, los vendedores no residentes abandonaban el país, cheque en mano, y nunca hacían una declaración de ganancias de capital. Esta es la forma en que el gobierno español se asegura de obtener al menos una parte del impuesto. Su abogado se encargará de la retención y la pagará a Hacienda por usted.

Registro del cambio de titularidad

El registro del título debe realizarse lo antes posible, pero no puede hacerse hasta que se haya pagado el I.T.P. al gobierno regional. El comprador tiene treinta días para pagar esto.
Una vez pagado el impuesto, la escritura de compraventa, sellada por el gobierno regional, puede presentarse en el Registro de la Propiedad para reflejar el cambio de titularidad en los registros públicos. Una vez confirmado esto, se puede solicitar una nueva Nota Simple que reflejará el cambio de titularidad.