Het privécontract

Zodra u een woning heeft gekozen en we een prijs hebben onderhandeld die voor u acceptabel is, stellen we een contrato privado (privécontract) op dat we voor goedkeuring aan uw advocaat voorleggen. Dit document vermeldt:
• de naam/namen van de verkoper
• de naam/namen van de koper
• gegevens van het onroerend goed, inclusief het finca-nummer en het kadastrale referentienummer
• de overeengekomen prijs
• het te betalen aanbetalingsbedrag (meestal 10%)
• de manier waarop het restant van de betaling zal worden voldaan
• bevestiging dat het onroerend goed vrij van lasten, hypotheken, enz. wordt verkocht
• de overeengekomen termijn waarbinnen beide partijen beschikbaar zullen zijn om de verkoop bij de notaris te voltooien. Dit is doorgaans dertig tot negentig dagen, maar kan elke onderling overeengekomen periode zijn.

We zullen voor u ook een Nota Simple (uittreksel uit het eigendomsbewijs) verkrijgen die het eigendom van de woning aantoont, evenals een kadastraal plan dat de fysieke grenzen weergeeft.

Zodra uw advocaat en de verkoper tevreden zijn met de voorwaarden van het privécontract, ondertekenen alle partijen het document en betaalt u, als koper, de aanbetaling aan de verkoper, hetzij rechtstreeks vanaf uw Spaanse bankrekening, hetzij via de klantenrekening van uw advocaat. Als zowel koper als verkoper niet-ingezetenen zijn en de voorkeur geven aan het betalen en ontvangen van de fondsen in een andere valuta dan euro's (bijvoorbeeld Britse ponden), is het ook mogelijk om de aanbetaling per overboeking in die valuta te doen, mits de wisselkoers is gespecificeerd in het privécontract.

Een advocaat aanstellen

Alle advocaten zijn gelijk geschapen, maar sommige zijn meer gelijk dan andere, zoals George Orwell misschien had gezegd als hij onze ervaring met Spaanse advocaten had gehad. Bij het aanstellen van een advocaat zijn geografie en context de belangrijkste overwegingen. Alleen omdat u iemand kent die een topadvocaat bij een multinational in Madrid heeft aanbevolen, betekent dit niet dat u een betere service of, nog belangrijker, een betere bescherming zult krijgen. Als u een woning in het binnenland koopt, stel dan een advocaat aan die ervaring heeft met de aankoop van woningen in het binnenland. Kies geen advocaat die aan de kust is gevestigd en gewend is aan het beheer van de aan- en verkoop van huizen in urbanisaties of appartementen met uitzicht op zee. Dat zijn twee verschillende werelden en de overwegingen zijn totaal verschillend. We hebben door de jaren heen met tussen de dertig en veertig verschillende advocatenkantoren gewerkt en het doet me pijn om te zeggen dat de meerderheid traag, inefficiënt en soms nalatig is. Vraag ons naar advocaten!
We raden u ten zeerste aan om een volmacht (Power of Attorney) ten gunste van uw advocaat te maken, zelfs als u van plan bent aanwezig te zijn bij de ondertekening van de aankoop. Hiermee kan hij/zij alle bureaucratie rondom uw aankoop en eventuele latere wijzigingen die u wilt aanbrengen, afhandelen. Het kost weinig, kost weinig tijd en bespaart u een hoop hoofdpijn.

Het proces versnellen

Als u de middelen klaar heeft voor de aankoop en de documentatie van de verkoper in orde is, is het niet altijd nodig om een privécontract op te stellen. De verkoop kan zeer snel worden afgerond zodra beide partijen (of hun advocaten) tevreden zijn over de documentatie. In dit geval, zodra de nieuwe escritura door de notaris is voorbereid, komen u en de verkoper simpelweg langs en ondertekenen. Dit kan letterlijk in een paar dagen gebeuren als de eigendomsbewijzen in orde zijn.

Bij landelijke eigendommen is er vaak een verschil tussen de escritura (eigendomsbewijs), het kadastrale plan en de realiteit. Soms is dit van weinig belang en is er geen wijziging nodig. Op andere momenten merkt de advocaat mogelijk dat een wijziging noodzakelijk is, maar heeft hij er vertrouwen in dat dit kan worden gedaan als er tijd voor wordt uitgetrokken. In dat geval kan hij u aanraden door te gaan met de aankoop, maar een bedrag achter te houden dat voldoende is om de volledige kosten van het rectificeren van de titel te dekken. Zodra de fout is hersteld, wordt het eventuele overschot van de inhouding door uw advocaat aan de verkoper terugbetaald.

Als de fout fundamenteel is, kan de advocaat eisen dat de verkoper de nodige stappen onderneemt om een gecorrigeerde escritura te verkrijgen en deze te registreren voordat de aankoop kan doorgaan. De bureaucratie in Spanje beweegt erg langzaam en dit kan tot zes maanden of zelfs langer duren.

Het proces afronden

Voordat u bij de notaris tekent, moet u een Spaanse bankrekening openen en een N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) verkrijgen. Uw advocaat kan dit doen als hij een volmacht heeft. We raden u niet aan dit zelf te doen. Afspraken maken om dit aan te vragen is wisselvallig en u moet minstens twee keer fysiek aanwezig zijn.

Het NIE is nodig om u in staat te stellen de I.T.P. (Impuesto Sobre Transmisiones de Patrimonio) te betalen, een belasting die wordt geheven op de aankoop van activa (onroerend goed, voertuig, enz.).

Als u geen ingezetene bent, zal uw advocaat ook bij uw bank een certificaat opvragen waarin wordt bevestigd dat de fondsen waarmee de woning wordt gekocht vanuit het buitenland naar Spanje zijn overgemaakt.

Bij de notaris

Zodra alle documentatie op orde is en u het saldo van de koopprijs naar Spanje heeft overgemaakt, zal uw advocaat de nodige regelingen treffen met een notaris en een geschikte datum vastleggen waarop u en de verkoper aanwezig kunnen zijn om te tekenen, tenzij u een volmacht aan uw advocaat heeft verleend.

De verkoop van de woning is geformaliseerd wanneer de notaris controleert of alle partijen zijn wie ze zeggen dat ze zijn, dat de verkopende partij echt de eigenaar van de woning is en dat de in de escritura vermelde prijs wordt betaald. Dit wordt normaal gesproken aangetoond door een kopie van de overboeking die de aanbetaling van 10% bewijst en het inzien van een door de bank gegarandeerde cheque voor het restant. De notaris zal vervolgens de belangrijkste punten van de escritura hardop voorlezen en alle partijen vragen of ze het ermee eens zijn, waarna alle partijen tekenen en de aankoop definitief is. De koper ontvangt op dit punt ook de sleutels van de woning.

Als een van de partijen geen Spaans spreekt, zal de notaris er normaal gesproken op aandringen dat zij een tolk hebben, zodat elke clausule wordt begrepen voordat de partijen zich committeren. Uw advocaat kan dit doen. In geval van nood kunnen wij deze service ook voor u verzorgen.
Zodra de ondertekening is voltooid, krijgt elke partij een niet-ondertekende kopie van de escritura (een copia simple) en faxt de notaris onmiddellijk een kopie naar het Registro de la Propiedad (kadaster) om te voorkomen dat de verkoper de woning frauduleus een tweede keer verkoopt voordat de koper de kans heeft gehad zijn aankoop te registreren.

Als de verkopers niet fiscaal inwoner zijn van Spanje, vereist de wet dat de koper 3% van de koopprijs inhoudt en dit binnen 30 dagen namens de verkopers aan de belastingdienst betaalt. Dit is in feite een vooruitbetaling van de vermogenswinstbelasting. Vaak zouden niet-ingezeten verkopers het land verlaten, met de cheque in de hand, en nooit aangifte doen van vermogenswinst. Dit is de manier van de Spaanse overheid om ervoor te zorgen dat ze ten minste een deel van de belasting krijgen. Uw advocaat zorgt voor de inhouding en betaalt deze voor u aan de Hacienda (belastingdienst).

Registratie van eigendomsoverdracht

Registratie van de titel moet zo snel mogelijk plaatsvinden, maar dit kan pas nadat de I.T.P. aan de regionale overheid is betaald. De koper heeft dertig dagen de tijd om dit te betalen.
Zodra de belasting is betaald, kan de escritura de compraventa, gestempeld door de regionale overheid, worden ingediend bij het Registro de la Propiedad om de eigendomsoverdracht in de openbare registers vast te leggen. Zodra dit is bevestigd, kan een nieuwe Nota Simple worden besteld die de eigendomswijziging zal weerspiegelen.