Le contrat privé

Une fois que vous avez choisi une propriété et que nous avons négocié un prix acceptable pour vous, nous préparerons un « contrato privado » (contrat privé) que nous soumettrons à votre avocat pour approbation. Cela indiquera :
• le ou les noms du vendeur
• le ou les noms de l'acheteur
• les détails de la propriété, y compris le numéro de « finca » et la référence cadastrale
• le prix convenu
• le montant de l'acompte à verser (généralement 10 %)
• la manière dont le solde sera payé
• la confirmation que la propriété est vendue libre de charges, hypothèques, etc.
• le délai convenu pour que les deux parties puissent conclure la vente devant un notaire. Il s'agit généralement de trente à quatre-vingt-dix jours, mais cela peut être toute période convenue mutuellement.

Nous obtiendrons également pour vous une « Nota Simple » (extrait du titre de propriété) attestant du titre de propriété et un plan cadastral indiquant les limites physiques.

Une fois que votre avocat et le vendeur sont satisfaits des termes du contrat privé, toutes les parties signent le document et vous, en tant qu'acheteur, versez l'acompte au vendeur, soit directement depuis votre compte bancaire espagnol, soit via le compte client de votre avocat. Si l'acheteur et le vendeur sont des non-résidents et préfèrent payer et recevoir les fonds dans une devise autre que l'euro (par exemple, la livre sterling), il est également possible d'effectuer le paiement de l'acompte par virement dans cette devise, à condition que le taux de change ait été spécifié dans le contrat privé.

Nommer un avocat

Tous les avocats sont créés égaux, mais certains sont plus égaux que d'autres, comme George Orwell l'aurait peut-être dit s'il avait eu notre expérience des avocats espagnols. Lors de la nomination d'un avocat, les principales considérations sont la géographie et le contexte. Ce n'est pas parce que vous connaissez quelqu'un qui vous a recommandé un avocat de haut vol travaillant pour une multinationale à Madrid que vous obtiendrez un meilleur service ou, plus important encore, une meilleure protection. Si vous achetez une propriété à l'intérieur des terres, nommez un avocat expérimenté dans l'achat de propriétés à l'intérieur des terres. Ne nommez pas un avocat basé sur la côte, habitué à gérer la vente et l'achat de maisons dans des urbanisations ou d'appartements avec vue sur la mer. Ce sont deux mondes différents et les considérations sont totalement différentes. Nous avons travaillé avec entre trente et quarante cabinets juridiques différents au fil des ans et il m'est pénible de dire que la majorité sont lents, inefficaces et parfois négligents. Demandez-nous conseil sur les avocats !
Nous vous recommandons très vivement d'établir une procuration en faveur de votre avocat, même si vous avez l'intention d'être présent lors de la signature de l'achat. Cela lui permettra de gérer toute la bureaucratie entourant votre achat et toute modification ultérieure que vous souhaiteriez apporter. Cela coûte peu, prend peu de temps et vous évite une montagne de maux de tête.

Accélérer le processus

Si vous avez les fonds prêts pour l'achat et que la documentation du vendeur est en ordre, il n'est pas toujours nécessaire d'exécuter un contrat privé. La vente peut être conclue très rapidement une fois que les deux parties (ou leurs avocats) sont satisfaites de la documentation. Dans ce cas, une fois que la nouvelle « escritura » est préparée par le notaire, vous et le vendeur assistez simplement à la signature. Cela peut littéralement se faire en quelques jours si les titres de propriété sont en règle.

Très souvent, dans le cas des propriétés rurales, il existe un écart entre l'« escritura » (titre de propriété), le plan cadastral et la réalité. Parfois, cela a peu d'importance et aucun changement n'est nécessaire. À d'autres moments, l'avocat peut noter qu'un changement est nécessaire mais est convaincu qu'il peut être effectué, avec du temps. Dans ce cas, il peut vous recommander de procéder à l'achat tout en retenant une somme suffisante pour couvrir le coût total de la rectification du titre. Une fois l'erreur rectifiée, s'il y a un excédent dans la retenue, il sera restitué par votre avocat au vendeur.

Si l'erreur est fondamentale, l'avocat peut exiger du vendeur qu'il prenne les mesures nécessaires pour obtenir une « escritura » corrigée, et qu'il l'enregistre, avant que l'achat ne puisse se poursuivre. La bureaucratie en Espagne avance très lentement et cela peut prendre jusqu'à six mois, voire plus.

Finaliser le processus

Avant de signer devant notaire, vous devrez ouvrir un compte bancaire espagnol et obtenir un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero). Votre avocat peut le faire s'il a une procuration. Nous ne vous recommandons pas de le faire vous-même. Obtenir des rendez-vous pour postuler est une affaire aléatoire et vous devrez être physiquement présent au moins deux fois.

Le NIE est nécessaire pour vous permettre de payer l'I.T.P. (Impuesto Sobre Transmisiones de Patrimonio), qui est une taxe prélevée sur l'achat d'actifs (propriété, véhicule, etc.).

Si vous êtes non-résident, votre avocat obtiendra également de votre banque un certificat confirmant que les fonds avec lesquels la propriété est achetée ont été transférés de l'extérieur de l'Espagne.

Devant le notaire

Une fois que toute la documentation est en place et que vous avez transféré le solde des fonds d'achat en Espagne, votre avocat prendra les dispositions nécessaires avec un notaire et fixera une date pratique à laquelle vous et le vendeur pourrez être présents pour signer, à moins que vous n'ayez établi une procuration à votre avocat.

La vente de la propriété est officialisée lorsque le notaire vérifie que toutes les parties sont bien celles qu'elles prétendent être, que le vendeur est réellement propriétaire de la propriété et que le prix indiqué dans l'« escritura » est payé. Cela sera normalement démontré par une copie du virement justifiant l'acompte de 10 % et par la présentation d'un chèque bancaire garanti pour le solde. Le notaire lira ensuite à haute voix les points principaux de l'« escritura » et demandera à toutes les parties si elles sont en accord avec celui-ci, après quoi toutes les parties signent et l'achat est définitif. L'acheteur reçoit également les clés de la propriété à ce moment-là.

Si l'une des parties ne parle pas espagnol, le notaire insistera normalement pour qu'elle ait un interprète afin que chaque clause soit comprise avant que les parties ne s'engagent. Votre avocat peut le faire. En cas de nécessité, nous pouvons également prendre en charge ce service pour vous.
Une fois la signature terminée, une copie non signée de l'« escritura » (une « copia simple ») est fournie à chaque partie et le notaire en envoie immédiatement une copie par fax au « Registro de la Propiedad » pour empêcher le vendeur de vendre frauduleusement la propriété une seconde fois avant que l'acheteur n'ait eu la chance d'enregistrer son achat.

Si les vendeurs ne sont pas fiscalement résidents en Espagne, la loi exige que l'acheteur retienne 3 % du prix d'achat et les verse, dans les 30 jours et pour le compte des vendeurs, aux autorités fiscales. Il s'agit, en effet, d'un paiement anticipé de l'impôt sur les plus-values. Souvent, les vendeurs non-résidents quittaient le pays, chèque en main, et ne faisaient jamais de déclaration de plus-value. C'est la façon dont le gouvernement espagnol s'assure d'obtenir au moins une part de l'impôt. Votre avocat s'occupera de la retenue et la versera à l'« Hacienda » pour vous.

Enregistrement du changement de propriétaire

L'enregistrement du titre doit avoir lieu dès que possible, mais cela ne peut se faire tant que l'I.T.P. n'a pas été payé au gouvernement régional. L'acheteur dispose de trente jours pour le payer.
Une fois la taxe payée, l'« escritura de compraventa », tamponnée par le gouvernement régional, peut être soumise au « Registro de la Propiedad » afin de refléter le changement de propriétaire dans les registres publics. Une fois confirmé, une nouvelle « Nota Simple » peut être commandée qui reflétera le changement de propriété.